Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?
Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen ve özellikle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaya çıkan önemli bir haktır. Bu hak, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu (paylı mülkiyet) durumlarda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi verir. Şufa hakkının temel amacı, paylı mülkiyet ilişkisinin devamlılığını sağlamak ve paydaşların istemedikleri kişilerle ortak olmak zorunda kalmalarını engellemektir.
Şufa Hakkının Türleri
Şufa hakkı, doğuş şekline göre iki ana başlık altında incelenir:
-
Yasal Şufa Hakkı (Kanundan Doğan Önalım Hakkı)
Yasal şufa hakkı, doğrudan Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinden doğar. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması durumunda diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir. Bu hak, taşınmazın paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden doğar ve tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur.
-
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı
Sözleşmeden doğan şufa hakkı ise, taşınmaz maliki ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için adi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir ve şerhin etkisi en fazla on yıl sürer.
Şufa Hakkının Kullanım Şartları ve Süreleri
Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların bir araya gelmesi gerekir:
- Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması şarttır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.
- Bir paydaşın kendi payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satmış olması gerekir. Hibe (bağışlama), takas (değiş tokuş) gibi satış niteliğinde olmayan devirlerde şufa hakkı kullanılamaz.
- Şufa hakkı, payını satan paydaşa karşı değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılır.
- Paydaşlar arasında taşınmazın fiilen taksim edilmiş olması durumunda, dürüstlük kuralı gereği şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır. Dava açma süreleri ise hak düşürücü niteliktedir:
- Eğer satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, şufa davası bu bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde açılmalıdır.
- Eğer satış hiç bildirilmemişse, her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde şufa davası açılması gerekir.
Şufa hakkını kullanan paydaş, mahkeme tarafından belirlenen süre içinde satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve giderlerini mahkeme veznesine yatırmakla yükümlüdür.