Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz yapımı tamamlanmamış veya inşaat halinde olan bir arsa üzerindeki bağımsız bölümlere (daire, dükkan, depo vb.) düşen arsa payını ifade eden bir tapu türüdür. Başka bir deyişle, inşaat aşamasındaki bir binada hak sahibi olduğunuzu belirten resmi ve hukuki bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen bu hak, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı sınırlı bir ayni hak olarak tanımlanır.
Kat İrtifakı Neden Kurulur ve Ne İşe Yarar?
Kat irtifakı, inşaatı devam eden veya projelendirilmiş yapıların bağımsız bölümlerinin satışını mümkün kılmak amacıyla kurulur. Bu sayede, henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde hak iddia edebilir ve mülkiyet hakkınızı belgeleyebilirsiniz. Kat irtifakı tapusu, mülkiyet hakkı olan kişilerin yapının bağımsız bölümlerindeki arsa paylarını gösterir. Ayrıca, kat mülkiyetine geçiş sürecinin bir ön adımı olarak işlev görür ve gelecekteki kat mülkiyetinin temelini atar.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı, yapının inşaatına başlanmadan önce veya inşaat devam ederken kurulabilir; tamamlanmış binalar için geçerli değildir. Kurulumu için aşağıdaki adımlar ve belgeler gereklidir:
- İnşa edilecek yapıya ait mimari projenin hazırlanması ve ilgili belediyeden onay alınması.
- Yapı ruhsatının alınması.
- Arsa maliklerinin veya tüm paydaşların Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne başvurması.
- Başvuruda, bağımsız bölümlerin arsadaki paylarını ve niteliklerini içeren liste, arsa maliklerinin kimlikleri, vaziyet planı, mimari proje, aplikasyon projesi ve yönetim planı gibi belgelerin sunulması.
- Tapu sicil memurları tarafından resmi senet (sözleşme) düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi. Tek malik olması durumunda yazılı tescil talebi yeterli olabilir.
Kat irtifakı kurulurken, arsa payları bağımsız bölümlerin metrekaresi oranında hesaplanmalı ve tapu üzerinde açıkça belirtilmelidir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, her ikisi de mülkiyet hakkını ifade etse de önemli farkları vardır:
- **Yapının Durumu:** Kat irtifakı, inşaat halindeki veya projelendirilmiş yapılar için geçerliyken, kat mülkiyeti inşaatı tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış binalar için geçerlidir.
- **Tapu Niteliği:** Kat irtifakı tapusunda mülkiyet hakkı “arsa payı” olarak belirtilirken, kat mülkiyetinde bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği “bina” olarak geçer.
- **Hukuki Durum:** Kat irtifakı geçici bir hak sunarken, kat mülkiyeti tam mülkiyet hakkı sağlar. Kat irtifakı projenin onaylandığını gösterirken, kat mülkiyeti yapının projeye uygun olarak tamamlandığını belirtir.
- **Kredi Durumu:** Bankalar genellikle kat mülkiyeti tapusu olan dairelere konut kredisi vermeyi tercih ederken, kat irtifakı olan dairelere kredi verme konusunda daha çekinceli olabilirler.
İnşaat tamamlandığında ve iskân alındığında, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi yasal bir yükümlülüktür.